Все об уступке прав на недвижимость в новом доме

Сегодня есть несколько способов покупки жилой недвижимости. Способом, набирающим популярность, считается переуступка.

Переуступка — способ покупки жилья в новостройке. Суть переуступки заключается в том, что происходит сделка между покупателем и продавцом о получении прав требования на не полностью построенную квартиру в рамках ДДУ.

С юридической точки зрения переуступка не имеет отношения к купли-продаже.

Приобретая недвижимость в новостройке на условиях ДДУ, оформляется договор, участвуют в котором 2 стороны:

• Первый - дольщик. Этот участник является продавцом. Продавцом квартиры может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник сделки - сам покупатель.

После подписания и государственного оформления договора компания-застройщик является ответственным лицом и приступает к выполнению обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на переуступку требуются, если, например, полностью не выполнены денежные договоренности (продавец приобретал недвижимость в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после сдачи дома.

Как устроена переуступка квартиры?

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по уступке девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости квартира с указанным сроком полной готовности. Право требовать незавершенный объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре. Если была электронная регистрация сделки, то будет предоставлен файл файл договора с электронной подписью.
• Стоит посмотреть сайт Единого федерального реестра сведений o банкротстве и убедиться, что указанного в договоре застройщика там нет. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Обязательно стоит обратить внимание на проектную декларацию (ПД) девелопера. Этот документ всегда выкладывается для общего доступа на официальном сайте компании.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности оформления переуступки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в ДДУ есть стороны, не достигшие 18 лет, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы безопасно заключить сделку, следует сначала убедиться, что продавец недвижимости действительно является ее правообладателем.

Квартиры в новостройках, продающиеся в рамках долевого участия, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она соответствие недвижимости всем требованиям законодательства.

Следующий момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Бывают случаи, когда компания-застройщик требует своего согласия в процедуре переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размером до 10%.

Всегда нужно отправлять письменное уведомление о приобретении квартиры по переуступке компании-застройщику, независимо от наличия данного условия в ДДУ.

Кто является продавцом переуступки?

Купить жильё в жилом комплексе по переуступке можно у лиц:

• У инвестора - ими являются либо физические лица, так и юридические лица или закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы владеют от одного до нескольких объектов и хотят их продать, так как покупали недвижимость для перепродажи.
• Подрядные организации - Зачастую в такой роли выступают организации которые работали с застройщиком на протяжении цикла строительства. При строительстве новостройки подрядчик может быть задействован на различных работах: отделочные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж сборных конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материала и другое. Распространена практика, когда девелопер рассчитывается за услуги выполненные подрядчиком с помощью квартир.
• Частные лица, купившие жильё для своих целей, но решившие продать имущество в дальнейшем.

Что требуется от покупателя новостройки по уступке прав?

Купить квартиру на условиях переуступки может любое заинтересованное лицо. Как правило, основными причинами приобретения квартир по переуступке служат:

• Срочный переезд.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, но большинство интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Главные преимущества квартиры по переуступке

Как и любая сделка, купля-продажа по договору договора цессии связана с определенными рисками. В первую очередь это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка дает шанс купить недвижимость в новостройке, когда все жилье уже распродано. Пользуется успехом у тех, кто ищет благоустроенное жилье с нестандартными планировками в конкретном районе.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а цены выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры являются новостройками, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, типичных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Возможность получить доход на ценовой дельте после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Будьте острожны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите пакет документов для оформления сделки.

Список необходимых документов

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Когда продавец квартиры состоит в браке, необходимо оформить согласие на продажу жилья в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Новое Колпино в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки